ปลดล็อก ‘อสังหาฯ ที่หลับใหล’ จาก ทรัพย์สินสะสมมูลค่ารอเก็งกำไร สู่ สินทรัพย์ทางการเงิน   เทรนด์ใหม่พลิกเกมสภาพคล่องธุรกิจไทย

ภาคธุรกิจไทยกำลังดำเนินท่ามกลางสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจที่ยังเต็มไปด้วยความท้าทาย ทั้งอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง ภาวะเงินเฟ้อที่ยังส่งผลต่อกำลังซื้อ และความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจที่กดดันการลงทุนและการขยายธุรกิจ แม้ว่าหลายธุรกิจจะเริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัวของอุปสงค์และมีโอกาสเติบโตมากขึ้น แต่ระยะเวลาการรับชำระเงินจากคู่ค้าที่นานขึ้น ประกอบกับต้นทุนการดำเนินงานที่ยังอยู่ในระดับสูง กำลังสร้างแรงกดดันต่อกระแสเงินสดอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ "สภาพคล่อง" กลายเป็นปัจจัยสำคัญที่กำหนดความสามารถในการแข่งขันและการเติบโตของธุรกิจในปัจจุบัน 

อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการจำนวนไม่น้อยยังเผชิญความย้อนแย้งทางการเงิน กล่าวคือ มีสินทรัพย์ แต่ไม่สามารถเปลี่ยนเป็นเงินทุนได้ แม้จะถือครองอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่า เพราะสถาบันการเงินต่างๆไม่ได้พิจารณาเพียงมูลค่าหลักประกัน แต่ยังประเมินฐานะการเงิน ผลประกอบการ และประวัติการดำเนินธุรกิจเป็นสำคัญ ส่งผลให้ธุรกิจที่มีสินทรัพย์แข็งแกร่ง แต่มีประวัติทางการเงินจำกัด อยู่ระหว่างรอรับรู้รายได้จากโครงการ หรือเผชิญภาวะกระแสเงินสดตึงตัว ยังคงเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ยาก 

อีกด้านหนึ่ง ผู้ประกอบการจำนวนมากได้นำอสังหาริมทรัพย์ไปเป็นหลักประกันแล้ว แต่ยังไม่สามารถขอวงเงินเพิ่มเติมได้ แม้ยังมีมูลค่าหลักประกันคงเหลือ ขณะที่บางธุรกิจต้องการเงินทุนหมุนเวียนระยะสั้นเพื่อรองรับโอกาสทางธุรกิจ แต่สินเชื่อแบบเดิมกลับออกแบบมาเพื่อการกู้ยืมระยะยาว ทำให้ไม่สอดรับกับความต้องการใช้เงินทุนในช่วงเวลาที่สำคัญที่สุด 

สถานการณ์ดังกล่าวเกิดขึ้นในช่วงเวลาที่มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ของไทยยังคงปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์* ระบุว่า ราคาที่ดินในเขตเมืองและปริมณฑลปรับตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 14–15% ขณะที่พื้นที่ยุทธศาสตร์ด้านอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์มีมูลค่าเพิ่มขึ้นมากกว่า 40% อย่างไรก็ตาม มูลค่าที่เพิ่มขึ้นเหล่านี้ยังคง "ถูกล็อก" อยู่ในรูปของสินทรัพย์ และไม่สามารถเปลี่ยนเป็นเงินทุนได้ทันเวลาในช่วงที่ธุรกิจต้องการสภาพคล่องมากที่สุด 

ผลลัพธ์คือ ธุรกิจจำนวนไม่น้อยแม้มีผลกำไรทางบัญชีที่แข็งแกร่ง แต่กลับเผชิญข้อจำกัดด้านกระแสเงินสด จนกระทบต่อการจัดซื้อวัตถุดิบ การขยายกำลังการผลิต หรือแม้แต่การคว้าโอกาสทางธุรกิจใหม่ หลายองค์กรต้องเลื่อนการลงทุนหรือปฏิเสธโครงการ ไม่ใช่เพราะขาดศักยภาพ แต่เพราะไม่สามารถเข้าถึงเงินทุนได้ทันเวลา 

นี่คือปรากฏการณ์ "Asset-Rich, Cash-Poor" ที่กำลังเกิดขึ้นกับผู้ประกอบการไทยมากขึ้น ข้อมูลจากธนาคารแห่งประเทศไทยในปี 2567 สะท้อนว่า SME จำนวนมากยังติดข้อจำกัดในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนจากข้อมูลทางการเงินที่ไม่เพียงพอและต้นทุนการประเมินสินเชื่อที่สูง** ทำให้ภาคธุรกิจเริ่มมองหาเครื่องมือทางการเงินรูปแบบใหม่ที่ให้ความสำคัญกับศักยภาพของสินทรัพย์ควบคู่กับบริบทการดำเนินธุรกิจในปัจจุบัน 

แนวโน้มดังกล่าวกำลังเปลี่ยนบทบาทของอสังหาริมทรัพย์ จากเดิมที่ถูกมองเป็นเพียงสินทรัพย์เพื่อการลงทุนระยะยาว สู่การเป็นสินทรัพย์ทางการเงินเชิงกลยุทธ์ที่ช่วยเพิ่มสภาพคล่อง ยกระดับประสิทธิภาพการบริหารเงินทุน และสนับสนุนการเติบโตของธุรกิจ โดยหัวใจสำคัญไม่ได้อยู่ที่การถือครองสินทรัพย์ที่มีมูลค่าเพียงอย่างเดียว แต่คือการนำสินทรัพย์เหล่านั้นมาใช้สร้างศักยภาพทางธุรกิจให้เกิดประโยชน์สูงสุด 

"ผู้ประกอบการจำนวนมากมักมองว่าสภาพคล่องเกิดจากผลกำไร แต่ในความเป็นจริง สภาพคล่องขึ้นอยู่กับการบริหารและการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์อย่างมีประสิทธิภาพ อสังหาริมทรัพย์จึงไม่ควรถูกมองเพียงเป็นรายการในงบดุลอีกต่อไป แต่สามารถเป็นแหล่งเงินทุนเชิงกลยุทธ์ที่ช่วยให้ธุรกิจเข้าถึงเงินทุนได้ในช่วงเวลาที่จำเป็นมากที่สุด" นาย ภูมิกร สุริยศรีวรรณ ผู้บริหารฝ่ายพัฒนาธุรกิจ Funding Societies ประเทศไทย กล่าว

เพื่อตอบโจทย์ความต้องการดังกล่าว Funding Societies ได้ออกแบบผลิตภัณฑ์ทางการเงินที่เปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์เป็นเงินทุน พร้อมสิทธิ์ไถ่ถอนคืน ที่เรียกว่า ขายฝาก เพื่อช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถปลดล็อกมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองอยู่ ผ่านกระบวนการอนุมัติที่รวดเร็วและยืดหยุ่นมากขึ้น ใช้เอกสารน้อยกว่าสินเชื่อจำนองทั่วไป และสามารถทราบผลอนุมัติเบื้องต้นภายในประมาณ 5–7 วันทำการ ช่วยให้ธุรกิจเข้าถึงเงินทุนได้อย่างทันท่วงทีในช่วงเวลาที่สภาพคล่องมีความสำคัญที่สุด 

ไม่ว่าธุรกิจจะถือครองอสังหาริมทรัพย์ปลอดภาระ มีทรัพย์สินที่ติดภาระจำนอง หรือกำลังต้องการเงินทุนหมุนเวียนเพื่อเร่งการเติบโต ขายฝากจะช่วยเปลี่ยน "มูลค่าที่อยู่ในสินทรัพย์" ให้กลายเป็น "สภาพคล่องที่นำไปใช้ได้จริง" ผ่านวงเงินสูงสุด 60% ของมูลค่าประเมินทรัพย์สิน กระบวนการที่คล่องตัวกว่า และยังคงสิทธิในการไถ่ถอนทรัพย์คืนตามเงื่อนไขของสัญญา ซึ่งช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถต่อยอดโอกาสทางธุรกิจได้โดยไม่ต้องจำหน่ายสินทรัพย์ที่ถือครองอยู่ 

ในยุคที่ "ความรวดเร็ว" และ "ความยืดหยุ่นทางการเงิน" กลายเป็นปัจจัยสำคัญของการแข่งขัน ความสามารถในการเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นเงินทุนหมุนเวียนจึงมีบทบาทมากกว่าที่เคย ท่ามกลางความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ การจัดหาเงินทุนโดยใช้อสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกันกำลังกลายเป็นทางเลือกที่เข้ามาเสริมการเข้าถึงสินเชื่อแบบเดิม ช่วยให้ธุรกิจสามารถปลดล็อกมูลค่าของสินทรัพย์ที่มีอยู่ และเปลี่ยน "อสังหาริมทรัพย์ที่หลับใหล" ให้กลายเป็นแหล่งสภาพคล่องเชิงกลยุทธ์เพื่อขับเคลื่อนการเติบโตของธุรกิจในระยะยาว ดูรายละเอียดเกี่ยวกับการเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์เป็นเงินทุน พร้อมสิทธิ์ไถ่ถอนคืน หรือ ขายฝาก ได้ที่ fundingsocieties.co.th.

ข้อมูลอ้างอิง

* https://www.reic.or.th/Activities/PressRelease

**https://www.bot.or.th/th/research-and-publications/reports/annual-report/report-2024/box04.html